РЕМОНТ, ЦЕНЫ И ЭМОЦИИ
Как сделать жилье физически привлекательнее в глазах покупателя. Общее правило: вложения в ремонт квартиры при продаже не окупаются, это подтвердит любой профессионал. Однако навести некоторый «марафет» оказывается оправданно. 
«Может быть, квартиру и не удастся продать дороже, но она уйдет быстрее. Если потенциальный покупатель видит на просмотре жилье в запущенном состоянии, он возможно даже не станет торговаться, а просто повернется и уйдет. 

Далее, подготовленная к продаже квартира привлекает большее число потенциальных покупателей. В этих условиях вам легче будет торговаться и меньше придется „двигаться“ в цене (продажи, как правило, идут по меньшей стоимости, чем заявлено в рекламе; разница в отдельных случаях может доходить до 5-10%). 
Если у вас больше одного претендента на объект, вы сможете выбрать того, за которым тянется более короткая цепочка сделок, тем самым уменьшив риск, что она развалится. 
Кто бы что ни говорил, а покупки — от портмоне до квартиры — мы совершаем эмоционально. Объект должен просто понравиться покупателю. Обоснования потом люди придумывают самые абсурдные — к примеру, одну из двух квартир купили якобы потому, что на стенах в ванной не было кафеля — мол, меньше работы при ремонте, не надо отбивать… 
Несколько маленьких хитростей, как и когда показывать жилье. Если вид из окна — сильная сторона вашего жилья (на парк, лес, воду, исторические памятники), настаивайте на просмотре в светлое время суток и не прячьте окна за занавесками. Если, напротив, окна выходят в стену соседнего дома, на заводские корпуса и т.п., то не стоит пускать покупателей днем. Сумерки за окном и красивые шторы произведут куда лучшее впечатление. 

СВЕЖЕСТЬ И ПРОСТОР

Еще один момент, часто упускаемый из виду, - запах. Он сильнейшим образом влияет на наше эмоциональное восприятие, хотя мы часто и не осознаем его роль. Запах домашних животных в показываемом жилье крайне нежелателен. 
Постарайтесь на какое-то время отселить ваших питомцев к знакомым и тщательно удалите оставшийся от них аромат. Отпугивает покупателя и затхлый запах, который нередко встречается в квартирах, где живут пожилые люди. 
Один из простейших способов — опрыскать освежителем или выставить открытую банку кофе. 
Если эти средства не помогают против стойких ароматов, покрасьте что-нибудь      : запах краски потенциальный покупатель воспринимает со знаком «плюс»: новая квартира в его сознании и так связана с ремонтом. Тем более что в старой квартире всегда найдется что подновить: покрасьте, к примеру, радиаторы парового отопления. 
Покупателя привлекают квартиры просторные, чистые и светлые. Удалите из комнат всю ненужную мебель. Если что-то      собираетесь выбросить или отвезти на дачу после переезда — лучше это сделать заранее. Чем меньше мебели, тем просторнее выглядит жилье. Разумеется, на виду не должны оставаться пустые банки и коробки. 

ЦВЕТЫ В ПОДЪЕЗДЕ

Обычно покупатели дотошно не изучают состояние труб, но сантехника должна работать.Когда клиенты слышат объяснения владельцев, мол, здесь надо только трубу починить, треть из них сразу разворачивается и уходит. Ведь может статься, что менять надо весь стояк. Так что сантехника лучше вызвать самостоятельно, не пытаясь сбросить эти проблемы на новых хозяев.
Пугают покупателей и следы протечек на стенах и потолке. Все понимают: эта проблема не решается дополнительной банкой шпаклевки. Протечки могут быть случайными (один раз залили соседи сверху) или регулярными (течет крыша дома), но привлекательности квартире они точно не добавят. Не поленитесь их забелить. Но перекрашивать потолки полностью неразумно — это неоправданные затраты сил. 
Если в окнах в квартире не хватает стекол — это воспринимается весьма негативно. Потратиться на стекольщика обоснованно. А вот менять окна целиком смысла нет, даже если рамы находятся не в лучшем состоянии. 
Наконец, обои. В большинстве случаев с ними ничего делать не надо, однако свисающие со стен обрывки могут оставить у покупателя неприятный осадок от посещения. Самый дешевый выход: купить какие-нибудь простенькие светлые обои и оклеить комнату заново. Помимо прочего светлые тона зрительно увеличат объем помещения. 
Последний момент — подъезд. Как ни парадоксально, но именно вложения в парадную могут оказаться сверхвыгодными при продаже квартир. Особенно — дорогих. Человек, как правило, покупает в квартире голые стены с намерением все сделать по-новому, а вот тратиться на ремонт подъезда он не планирует. 
В типовых домах, конечно, цена вопроса меньше. Но, безусловно, есть смысл перед приемом покупателей хотя бы закрасить надписи на стенах в подъезде и ввернуть лампочки. Еще лучше расставить горшки с цветами. Впрочем, решите сами, уместно ли это делать именно в вашем доме… 

Предпродажная подготовка квартиры: что надо отремонтировать?
Правильная предпродажная подготовка квартиры позволит продать квартиру если не дороже, то по крайней мере в более короткие сроки, чем аналогичные предлагаемые на рынке объекты. Главное — не переусердствовать, добавляют специалисты. Основной принцип предпродажной подготовки для типовой квартиры — «бедненько, но чистенько». Евроремонт не окупится никогда. Элитное жилье — другое дело, здесь эксклюзивный дизайн может прибавить к цене как минимум несколько тысяч долларов, а то и удвоить стоимость квартиры. Но может и не прибавить, потому что на вторичном рынке жилья все индивидуально, не устают повторять риэлторы.
«В риэлторском мире существует довольно много баек — советов о том, как повысить привлекательность своих недвижимых метров для покупателя». Но в том же районе Москвы таких же квартир одновременно предлагается несколько. И покупатель в отличие от продавца, который хочет получить за родные стены максимальную цену, смотрит их все и оценивает по своим критериям — «нравится, не нравится».
 Логика предпродажной подготовки проста: повысить конкурентоспособность товара по сравнению с аналогами.

 

Цена и качество
Прикидывая, по какой цене продавать, владельцы квартир обычно просматривают объявления с предложениями аналогичного жилья в том же районе. Однако даже цена двух одинаковых по площади квартир в одном и том же доме может быть разной и отличаться от среднерыночной цены в ту или иную сторону. Кроме местоположения и метража на цену влияют физическое состояние квартиры и дома, расположение окон, высота потолков, а также множество факторов экологического, социально-демографического характера, в соответствии с которыми среднерыночная цена и корректируется.
Для оценки с использованием сравнительного подхода, т. е. при сравнении квартиры с аналогичными объектами, выставленными на рынке, профессиональные оценщики пользуются системой поправок. Величина поправки на общее состояние квартиры определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работу, рассчитывается она исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Расценки примерно таковы: косметический ремонт — $50-100 за 1 кв. м, капитальный ремонт — $150 за 1 кв. м, евроремонт — $200-500 за 1 кв. м.
Что-то из существенных факторов, влияющих на цену, изменить или улучшить продавец не в силах, но кое-что для оптимизации характеристик квартиры сделать всегда можно.

Неустранимые недостатки
Кроме недостатков, связанных с местоположением квартиры, к неустранимым недостаткам риэлторы относят, например, несносимые несущие перегородки, которые не устраивают покупателя в планировке квартиры, отсутствие балкона, мусоропровода, лифта, недостаточное количество комнат.
«Неустранимые недостатки квартир связаны только с непрофессионализмом отдельных застройщиков и их невниманием к требованиям покупателей и особенностями объемно-планировочных решений. Неустранимым, увы, недостатком являются плохие соседи.
Риэлторы в один голос советуют не скрывать серьезные недостатки — это бессмысленно. Более того, продавец попросту обязан уведомить о них покупателя.
Однако на тех недостатках, что устранить невозможно, просто не стоит акцентировать внимание, лучше при показе сосредоточиться на явных преимуществах квартиры. «Но не стоит и перехваливать достоинства квартиры. Если слова продавца расходятся с реальностью, то доверие к нему со стороны клиента понижается, как и возможность быстро и выгодно продать квартиру.


Квартира — не главное
Оценивать недвижимость потенциальный покупатель начинает еще на подходах к дому. Инфраструктура района, двор, подъезд, лестница, лифт, двери — все это имеет значение едва ли не большее, чем наличие в квартире стеклопакетов и итальянской сантехники. «Надписи на стенах или ободранные соседские двери плохо влияют на восприятие квартиры. Напротив, если даже дверь продаваемой квартиры не слишком презентабельна, но на лестничной клетке чистота и порядок, покупатель скорее отнесется благосклонно к этому варианту. Дверь заменить проще, чем соседей. Соответственно, начинать предпродажную подготовку специалисты единодушно советуют именно со двора и подъезда. Это не так сложно, как кажется на первый взгляд. Может быть, достаточно просто заплатить дворнику, чтобы тот в течение 2-3 недель тщательнее убирал двор. Или простимулировать коробкой конфет консьержку, чтобы проявляла повышенную бдительность к потенциальным покупателям. Они должны понять, что в этом доме будут в безопасности.
Если есть намерение продавать квартиру, заранее, подготовив коллективное письмо от жильцов подъезда, озаботить ЖЭК просьбой сделать ремонт, заменить кнопки в лифте, заасфальтировать двор. Но привести в порядок подъезд можно и своими силами, риэлторам известны случаи, когда продавцы квартир за свой счет ремонтировали или устанавливали домофоны, красили стены (не обязательно во всем подъезде снизу доверху), меняли лампочки. Такие расходы составят доли процента от стоимости квартиры, тем более если в самой квартире делается ремонт.

Жилой дух

  Чтобы повысить ликвидность квартиры на вторичном рынке, первым делом выписаться из нее. Это беспроигрышный ход, свободная квартира может стоить дороже аналогичной несвободной на несколько тысяч долларов.
Изменение, внесенное в закон «Об ипотеке» относительно прописки и прав собственности, несколько упростит ситуацию. Если ранее по закону даже после продажи право проживания в помещении сохранялось за гражданином, который оставался прописанным в этой квартире, то теперь при продаже купленного по ипотеке жилья лица, в ней прописанные, утрачивают право проживания. Это может облегчить проведение альтернативных сделок. Нередко такие сделки срывались именно потому, что покупатели не хотели рисковать и приобретать квартиру, в которой все еще прописаны старые владельцы, которым, в свою очередь, просто некуда выписаться.
Сохранять в квартире «жилой дух» советуют многие риэлторы. Для этого можно, например, печь пироги перед смотринами. «Говорят, если в квартире, в которой никто не живет, раздавить на плите несколько кофейных зерен или просто сварить кофе, то создастся приятная атмосфера, располагающая к тому, чтобы задержаться в квартире подольше, а значит, где-то      и прикипеть к ней душой. Дополнительный эффект „наличия жизни на Марсе“ создаст и спокойная фоновая музыка».
Если в квартире давно не пользовались ванной, туалетом, раковиной на кухне, то стоит приехать пораньше, пустить везде воду и создать сквознячки или серьезные сквозняки — тут все зависит от запущенности объекта. Но с «жилым духом» важно не перестараться. Не стоит занимать ванную или чистить рыбу на кухне именно в то время, когда приходят покупатели. Присутствие на показе владельца (который часто воспринимает покупателя не как клиента, а как захватчика), всех его домочадцев и домашних животных скорее снижает шансы квартиры понравиться покупателю. «Квартира должна выглядеть так, как будто новым владельцам достаточно только распаковать вещи. В идеале — как номер в гостинице: чисто и нет чужих вещей».

Делать ли ремонт?

Делать ли ремонт специально перед продажей — зависит от внешнего вида квартиры и достатка продавца. В самом общем случае надо ориентироваться на категорию продаваемого жилья, престижность района и статус потенциальных покупателей. От этого напрямую зависит размер вложений в ремонт, но надо помнить, что окупаются затраты лишь наполовину, поясняет Ольга Варакутина. По ее словам, минимальный косметический ремонт обычно занимает около недели, в этом случае достаточно наклеить новые обои (от 100 руб. за рулон) и освободить квартиру от лишней мебели.
Средний ремонт типовой однокомнатной квартиры для среднего класса (35 кв. м) в не самом плохом районе обойдется $5000-6000 (включены отечественная сантехника, стеклопакеты, ламинат, обои), двухкомнатную (50 кв. м), таким образом, можно отремонтировать за $8000-10 000 и т. д. Для хрущевки в старом жилом фонде например, вложения в евроремонт никогда не окупятся, говорит. Если соседние квартиры продаются за $50 000, то, вложив $10 000 в ремонт, продать удастся максимум за $55 000.
«Недорогие свободные квартиры в пятиэтажках покупают, если нужно срочно и недорого решить какую-то проблему — разъехаться, например. Самый простой ремонт повысит ликвидность этой квартиры на фоне аналогичных «экономичных» вариантов одинаковой степени «убитости». — Если продается двушка, то лучше ничего не делать, такие квартиры пользуются спросом в альтернативных сделках. Но разбитую сантехнику менять обязательно, иначе на этом варианте остановят выбор в последнюю очередь». Главное — что все должно быть выдержано в одном стиле (нейтральном) и одной ценовой категории, без изысков.
Если продается однокомнатная квартира в старом доме в центре города или более ликвидных и дорогих районах, то подойти к ремонту стоит более ответственно. Те же $10 000, потраченные на ламинат, стеклопакеты, сантехнику, на то, чтобы подготовить кухню к установке мебели и техники, вполне могут добавить к цене квартиры и $10 000, и $15 000. Но не имеет смысла делать улучшения в отдельных частях квартиры (туалет, ванная комната, кухня). В глазах покупателя большой ценности такие обновления иметь не будут, если в целом квартира не в самом хорошем состоянии.
Когда очевидно, что привести в порядок жилье, которое лет 10 не ремонтировалось, задешево не получится, проще и выгоднее сделать вид подготовки к ремонту. Убрать мебель, сломать доисторическую антресоль, оторвать плинтуса, где-то      замазать трещины и тем самым облегчить проведение ремонта будущим жильцам.
Иногда сделанный на скорую руку ремонт в дешевой квартире наводит покупателя на нехорошие подозрения: а что там, под новыми обоями, а не скрывает ли свежая побелка в квартире на верхнем этаже протечки? Если протечек не было и потолок не белился 10 лет, оставить все, как есть, — пусть покупатели видят: не было!
В большинстве случаев лучшим решением может оказаться простая уборка квартиры. Выбросить старые вещи, складируемые годами на балконе, поменять лампочки на более мощные, отмыть все до блеска, заменить старые выключатели, розетки, дверные ручки на более современные недорого стоит, но повышает шансы квартиры понравиться покупателям.
Если в квартире была сделана несанкционированная, но незначительная перепланировка (распространенный пример — переделаны или демонтированы встроенные шкафы в прихожей), лучше вернуть все в исходное состояние. Или взять с покупателя расписку, что он знает о неузаконенной перепланировке и согласен с ней. Если перепланировка была существенной (но не затрагивает несущие стены), то лучше ее узаконить до продажи, тем более что сейчас эта процедура упрощена. 

+7 (351) 220-01-11 © 2013-2018 Агентство недвижимости «ПРЕМЬЕР-СИТИ». Все права защищены!
вверх
  РейтингMail.ru